Ventes aux enchères
Comment acquérir un bien ?
Comment acquérir un bien immobilier aux enchères d'un Tribunal
Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre d'un Tribunal de Grande Instance doit prendre contact avec un Avocat inscrit au Barreau de ce Tribunal afin de le représenter lors de l'audience d'adjudication. Un avocat ne pourra pas enchérir pour le débiteur saisi, ni pour une personne notoirement insolvable (Article 711 du Code de procédure civile). Vous êtes tenu de fournir un certain nombre de documents à votre Avocat (I). En cas d'adjudication vous êtes tenu de payer différentes sommes (II).
I. LES DOCUMENTS A FOURNIR
Votre Avocat a besoin de connaître votre identité complète ainsi que le bien que vous voulez acquérir (A) ; vous devez également justifier de votre solvabilité (B).
A - Renseignements divers
Pour que votre Avocat puisse faire une déclaration d'adjudication en votre faveur, il doit détenir dans son dossier un pouvoir régulier signé de votre main comportant les indications suivantes :
- La date de l'adjudication.
- La désignation du bien que vous envisagez d'acquérir. Pour ce faire, il est souhaitable que vous remettiez à votre Avocat la publication que vous avez relevée annonçant la vente. Sur cette publicité votre Avocat reprendra les éléments utils pour faire sa déclaration d'adjudicataire. Au besoin, il prendra contact avec son confrère poursuivant la vente pour avoir les éléments qui peuvent lui manquer.
- Le montant de l'enchère maximale que vous désirez porter.
- L'identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicataire Pour cela, plusieurs documents lui sont nécéssaires qui sont variables selon que vous êtes une personne physique (a), une personne morale (b) ou un professionnel marchand de biens (c).
a - Les personnes physiques
Vous devez fournir à votre Avocat une photocopie de votre carte d'identité ou tout autre document justifiant exactement de votre identité (permis de conduire, passeport, etc) ; vous devez en outre fournir à votre Avocat divers renseignements :
- Nom et prénons, nom de jeune fille le cas échéant,
- Date et lieu de naissance, nationalité, profession, adresse complète,
- Situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé).
- Si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial.
- Si vous êtes séparé de biens, vous devez préciser si l'achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux époux devront donner les mêmes renseignements à l'Avocat et signer ensemble le pouvoir aux fins d'être déclarés adjudicataires.
- Si vous êtes mariés sous un autre régime que la séparation de biens, l'adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et dans ce cas là, l'Avocat est tenu d'avoir en sa possession l'identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures.
b - Les personnes morales
Vous devez fournir : - un exemplaire des statuts de la société, - un extrait K BIS du Registre du Commerce, - un document justifiant des pouvoirs du signataire de l'acte si cette personne n'est pas le réprésentant légal de la société tel qu'il est désigné sur l'extrait K BIS. - vous devez également justifier que l'achat d'un bien immobilier rentre bien dans le cadre des attributions de la personne morale considérée.
c - Les professionnels marchands de biens
Si vous êtes une personne physique ou morale vous devez en premier lieu fournir les renseignements ci-dessus ; Vous devez au surplus fournir une copie de déclaration d'existence de marchand de biens auprès de l'administration des impôts.
La totalité de ces renseignements sont indispensables tant à l'administration fiscale pour le paiement des droits de mutation, qu'à la conservation des hypothèques pour la publication de votre titre de propriété. Il vous est donc recommandé de prêter un soin particulier à toutes les informations que vous donnerez à votre Avocat à ce sujet.
B - La preuve de votre solvabilité
Cette condition est essentielle pour que votre Avocat puisse pousser les enchères en votre nom. vous devrez donc lui remettre avant l'audience l'un des trois documents suivants :
- un chèque de banque équivalent aux frais annoncés avant l'ouverture des enchères et ce, proportionnellement aux mises à prix en cas de pluralité des lots, les émoluments dus aux Avocats selon le tarif en vigueur, l'enregistrement du jugement, les droits et taxes hypothécaires et les droits de greffe, le tout à peine de folle enchère ainsi qu'il est dit aux conditions générales du cahier des charges. Ce chèque devra être libellé à l'ordre du compte maniement de fonds des Avocats au Barreau compétent (pour Nice - Carsan ; pour Grasse - Carsag ; pour Draguignan - Carsadra ; etc.)
- un chèque certifié dans les mêmes conditions que ci-dessus,
- dans l'hypothèse où il ne serait pas possible à l'adjudicataire de se procurer un chèque de banque ou un chèque certifié, et à condition que cette impossibilité ne soit pas fautive de sa part, l'Avocat pourra accepter un cautionnement bancaire du même montant que ci-dessus. La pratique du cautionnement bancaire doit rester exceptionnelle.
Il s'agit là des formalités préalables à l'adjudication. Vous devez bien évidemment avant l'adjudication signer le pouvoir aux fins d'être déclaré adjudicataire établi par votre Avocat conformément aux renseignements ci-dessus.
II. LE PRIX DE L'ADJUDICATION
Dans l'hypothèse où vous n'êtes pas déclaré adjudicataire car une autre personne à couvert votre dernière enchère, l'Avocat vous restitue les documents que vous lui avez confiés, ainsi que le chèque de banque, le chèque certifié ou la lettre de cautionnement bancaire que vous lui avez remis. L'Avocat a le droit de vous demander des honoraires, spécialement lorsqu'il ne vient à l'audience que pour vous.
Il y a lieu d'attendre un délai de 10 jours pendant lequel tout intéressé peut faire une surenchère du dixième.
Dans l'hypothèse où une surenchère serait déposée, votre Avocat conserve les documents que vous lui avez remis jusqu'à l'audience de validité de surenchère.
Si à cette audience la surenchère est validée, vous n'êtes plus considéré comme adjudicataire et vous pouvez demander à votre Avocat de vous restituer la totalité des documents que vous lui avez remis ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire.
Si par contre vous vous trouvez dans l'un des trois cas suivants :
- aucune surenchère n'a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition,
- la surenchère n'a pas été validée,
- l'acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère,
vous êtes déclaré adjudicataire.Dans ce cas, vous devez payer les sommes suivantes :
1) La somme principale de l'adjudication
C'est le montant de l'enchère que votre Avocat a porté en votre nom et qui a été retenue par le Tribunal, les trois bougies étant préalablement éteintes.
2) Les intérêts
Dans certaines conditions vous devez payer les intérêts sur le prix principal d'adjudication. Le taux de ces intérêts et leur point de départ dépendent du cahier des charges déposé par l'Avocat poursuivant l'affaire. Vous devez impérativement prendre connaissance des clauses et conditions de ce cahier des charges avant de vous porter adjudicataire. Votre Avocat pourra utilement vous conseiller sur ce point. Le prix principal d'ajudication et les intérêts éventuels devront être payés par un chèque libellé au même ordre que votre chèque de consignation, sauf exceptions légales au profit de certains créanciers expressement prévues au cahier des charges. Dans cette hypothèse, et sous le contrôle de votre Avocat, le chèque devra être établi directement à l'ordre du créancier poursuivant.
Il est toujours préférable d'assister en personne à l'audience des ventes. Cependant, si vous ne pouvez pas y assister, il vous est toujours possible de donner pouvoir à un avocat pour pousser les enchères en votre nom. Pour cela, il est indispensable de prendre contact suffisamment tôt avec l'avocat de votre choix afin de convenir avec lui des modalités pratiques. En tout état de cause, vous devrez lui adresser avant la vente le pouvoir, le chèque certifié ou le chèque de banque du montant correspondant à la consignation prévue par le cahier des charges et les documents établissant votre identité. Le pouvoir est un acte important car l'avocat ne pourra en aucun cas pousser les enchères au delà de la somme maximale que vous lui aurez indiqué.
